🎯 Problématique métier

• Un particulier qui achète un bien tout en vendant l'actuel doit jongler avec plusieurs inconnues à la fois : coût réel d'acquisition frais compris, montant du prêt relais que la banque acceptera, mensualité combinée pendant la période de chevauchement, et coût total réel du crédit.
• Sans outil, ces éléments sont éparpillés entre un chiffrage notaire, une simulation bancaire et une estimation immobilière — difficile de voir d'un coup d'œil si le plan de financement s'équilibre avant même d'aller voir sa banque.
• Conséquence : des allers-retours avec la banque pour ajuster apport et montant emprunté, ou une mauvaise surprise sur le coût réel du prêt relais, souvent sous-estimé car perçu comme temporaire.

💡 Solution IA mise en œuvre

Un calculateur single-page qui déroule tout le plan de financement en direct, à chaque saisie.

• 1 — Coût total d'acquisition et de vente : prix d'achat brut + frais d'acquisition (% du prix) = coût total d'acquisition ; prix de vente brut indicatif du bien actuel + frais de vente (% du prix) = produit net de vente.
• 2 — Prêt relais paramétrable : montant calculé automatiquement via une quotité (60-80 % typique) du prix de vente brut indicatif, mode « in fine » (mensualité = intérêts seuls, capital soldé par la vente), durée généralement 12 mois — avec ses propres coûts annexes en % annuel du capital emprunté.
• 3 — Prêt bancaire résiduel : montant calculé en résiduel après apport et prêt relais ; mensualité et coût total du crédit calculés à partir du taux et de la durée saisis, coûts annexes en % annuel du capital sur toute la durée.
• 4 — Robustesse du dossier bancaire : fourchette d'estimation basse/moyenne/haute du bien à vendre avec tableau de sensibilité, taux d'endettement et reste à vivre (crédits existants inclus), garde-fou durée max HCSF, scénario de prorogation du prêt relais si la vente tarde, TAEG indicatif par prêt (non contractuel).

📊 Résultats obtenus

• Coût total du projet calculé automatiquement : acquisition + coûts annexes des deux prêts + intérêts cumulés sur leur durée respective.
• Toutes les hypothèses de calcul listées explicitement dans un onglet dédié — 14 hypothèses au total, dont les facteurs d'acceptation bancaire volontairement non modélisés (stabilité de l'emploi, type de contrat, âge en fin de prêt, structure de co-emprunteurs) — pour qu'aucune limite ne reste implicite dans le code.
• 46/46 tests automatisés, cross-validation du moteur de calcul (Node.js/vm, 34 assertions sur les formules : résiduel, quotité, mensualités, coûts annexes, taux d'endettement, reste à vivre, TAEG indicatif, HCSF, prorogation, cas limites).

🔄 Reproductibilité — Reproductible avec adaptation

Le mécanisme général (coût total, financement résiduel, coûts annexes en % du capital) s'applique à tout plan de financement combinant plusieurs sources, mais les paramètres spécifiques (quotité de prêt relais, remboursement in fine, seuils HCSF) sont propres au marché immobilier français.

ℹ️ Informations complémentaires

🏷️ Mots-clés

Immobilier · Prêt relais · Financement · Plan de financement · Particuliers